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Immobili residenziali in Liguria: prezzi in calo, -2,1% nel primo semestre 2017

Liguria – “Nel primo semestre del 2017 i prezzi del mercato residenziale in Liguria sono scesi del 2,1%, e l’andamento del mattone in regione si sta lentamente approcciando a un periodo di maggiore solidità , considerando che negli ultimi tre mesi la riduzione è stata di appena l’1%”: questa è una delle principali evidenze emerse dall’ultimo Osservatorio sul Mercato Immobiliare Residenziale di Immobiliare.it , in cui si è studiato l’andamento dei prezzi del mattone nella prima parte del 2017. Secondo l’analisi, il prezzo medio richiesto per acquistare casa nella regione, a giugno 2017, è stato pari a 2.730 euro al metro quadro, il 42% in più rispetto alla media nazionale (1.918 €/mq) e il 40% in più rispetto alla media del Nord Italia (1.938 €/mq).

Province – Le due città  più care sono Savona e Imperia, dove per acquistare casa si richiedono in media rispettivamente 2.241 euro e 2.218 euro al metro quadro. Savona è prossima alla stabilità : il calo del 2,2% nei primi sei mesi del 2017 è diventato di appena lo 0,2% negli ultimi tre mesi; Imperia invece, ci sta arrivando più lentamente (-3,9% nel primo semestre 2017 e -2,2% nel trimestre marzo-giugno). Dall’altra parte della classifica regionale si trova Genova: i suoi 1.805 euro al metro quadro la rendono la città  più economica della regione per l’acquisto di un immobile. Facendo un confronto con l’anno scorso, anche il capoluogo sta lentamente andando verso la stabilità: rispetto a giugno 2016 i prezzi sono caratterizzati da un calo del 5,8%, guardando all’ultimo trimestre si registra una variazione del 2,2%. Per gli immobili residenziali di La Spezia servono mediamente 1.935 euro al metro quadro, cifra che è scesa del 2,7% nei primi sei mesi del 2017 e solo dell’1,6% negli ultimi 3 mesi dell’anno.

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I lavori condominiali approvati prima del rogito vengono pagati dal venditore

Risponde degli oneri per la straordinaria manutenzione del fabbricato condominiale il venditore che abbia preso parte all’assemblea finalizzata all’approvazione dei relativi interventi, celebrata prima del rogito di vendita, e abbia taciuto tale circostanza agli acquirenti.

La vicenda. I proprietari di un immobile chiamano in causa il venditore che aveva loro taciuto l’approvazione da parte del condominio di lavori di straordinaria manutenzione, avvenuta nel corso di un’assemblea svoltasi prima della stipula del rogito e alla quale lo stesso venditore aveva preso parte.

Gli attori chiedono, pertanto, il rimborso dell’importo corrisposto al condominio a titolo di contribuzione pro quota.

Il giudizio, svoltosi in contumacia, si conclude con l’accoglimento della pretesa attorea.

=> Paga il venditore se le spese straordinarie sono state deliberate prima della vendita

La sentenza. Il Tribunale di Roma con sentenza 14773 del 07-07-2015 si sofferma previamente sul contenuto dell’atto di citazione, e ritiene la domanda sufficientemente determinata quanto al petitum–ossia la condanna del venditore al rimborso di una certa somma di denaro – ma “variegata” rispetto alla causa petendi risultando invocate, in via alternativa,una responsabilità precontrattuale per malafede nelle trattative, la responsabilità di cui all’art. 1492 c.c. in tema di garanzia per i vizi della vendita,la responsabilità ai sensi dell’art. 63, comma 5, disp. att. c.c., che disciplina il subentro dell’acquirente nella compagine condominiale.

Ritenendo validi i riscontri probatori in punto di fatto,peraltro corroborati dalla condotta processuale del convenuto, il giudice emette sentenza di condanna la cui motivazione risiede non in una delle suindicate fattispecie di responsabilità, bensì nell’art. 2 del contratto definitivo di vendita, che pone a carico del dante causa “…ogni imposta, tassa, tributo, contributo nonché ogni onere di indole condominiale, delle utenze…ancorché accertato o richiesto posteriormente alla data di stipula del presente atto”.

Afferma, pertanto, il Giudice: “E’ evidente che, nel caso di specie, i lavori in questione furono deliberati ed approvati in epoca largamente anteriore all’acquisto dell’immobile (…) dal momento che, già alla data del 7 luglio 2010, era stata definita la necessità di esecuzione dei lavori ed era addirittura in corso di assegnazione l’appalto per l’esecuzione delle opere” (Trib. Roma n. 14473/2015).

Dal che la responsabilità,di natura contrattuale, del venditore.

=> Spese condominiali a carico del venditore se si riferiscono a servizi prestati quando era ancora proprietario

Principi giurisprudenziali. Quanto alle diverse ipotesi di responsabilità prospettate dall’attore, la sentenza fa cenno ad alcuni principi di diritto che meritano un supplemento di riflessione.

Da un lato, la responsabilità precontrattuale del venditore –derivante da comportamenti dolosi, colposi o comunque inosservanti del precetto di buona fede nella conduzione delle trattative e formazione del contratto – viene esclusa, a parere del giudicante, poiché assorbita in quella contrattuale che consegue al perfezionamento del negozio.

=> Salta la compravendita se il venditore omette di compiere le formalità burocratiche entro la data concordata per la stipula del rogito

Tale principio è stato, tuttavia,superato dalla Cassazione, che afferma sussistere responsabilità precontrattuale anche in caso di perfezionamento di un contratto valido ed efficace, ma meno conveniente poiché concluso a valle di una condotta contraria a buona fede: “La violazione dell’obbligo di comportarsi secondo buona fede nello svolgimento delle trattative e nella formazione del contratto, stabilito dall’art. 1337 c.c., assume rilievo non soltanto nel caso di rottura ingiustificata delle trattative, ovvero qualora sia stipulato un contratto invalido o inefficace, ma anche, quale dolo incidente (art. 1440 c.c.), se il contratto sia valido e tuttavia risulti pregiudizievole per la parte rimasta vittima del comportamento scorretto; in siffatta ipotesi, il risarcimento del danno deve essere commisurato al “minor vantaggio”, ovvero al “maggior aggravio economico” prodotto dal comportamento tenuto in violazione dell’obbligo di buona fede, salvo che sia dimostrata l’esistenza di ulteriori danni che risultino collegati a detto comportamento da un rapporto rigorosamente consequenziale e diretto” (Cass. Civ. n. 19024/2005).

Dall’altro lato, il Tribunale non ha ritenuto sussumerela fattispecie in oggetto nella disciplina dei vizi del bene venduto, trattandosi nel caso di specie di obbligazioni propter rem, accessorie al diritto dominicale trasferito con la compravendita (“e se non appare appropriato configurare la questione sotto il profilo di vizi occulti del bene, non trattandosi propriamente di difetti del bene, quanto di obbligazioni accessorie, relative alle parti comuni dell’edificio”).La tipologia di vizi considerati dall’art. 1490 c.c. si sostanzia, infatti, in un difetto materiale e/o strutturale del bene, tale da incidere sulla sua utilizzabilità o sul suo valore, in conseguenza di un difetto di fabbricazione, formazione e produzione.

La Cassazione ha, peraltro, esaminato la questione da un’altra prospettiva, ritenendo che l’eventuale stato di degrado delle parti comuni, e i conseguenti oneri a carico dell’acquirente per gli interventi di manutenzione, non costituiscono vizi dell’immobile, bensì una caratteristica o “qualità” del fabbricato cui appartiene il bene compravenduto: “Alla stregua di tali argomentazioni la Corte lombarda ha motivatamente ritenuto che, trattandosi della vendita di un bene appartenente ad un edificio condominiale certamente non nuovo (…) il concreto (ed accertato) stato di vetustà (“evidente e visibilissimo”) integrasse una caratteristica o qualità negativa del bene stesso che non era propriamente riconducibile al concetto di vizio come enunciato dall’art. 1490 c.c. (…) senza che, perciò, nella fattispecie si fossero venuti a configurare i presupposti per l’applicazione della disciplina prevista dall’art. 1495 c.c.” (Cass. Civ. n. 1023572013).

 

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Mutuo per comprare casa: ecco i documenti che chiede la banca

„Il vademecum essenziale: documenti anagrafici, documenti reddituali e documenti riferiti all’immobile“

 

 

Accendere un mutuo in banca, quali documenti servono? Secondo quanto riferito dal settore comunicazione di Unicredit, la  valutazione della fattibilità della richiesta, necessaria ai fini della concessione del mutuo, avviene grazie all’analisi di alcuni documenti: documenti anagrafici, documenti reddituali e documenti riferiti all’immobile.

Documenti anagrafici:

Carta d’identità e codice fiscale

Certificato contestuale (residenza e famiglia)

Permesso di soggiorno (per i cittadini extracomunitari)

Eventuale omologa di separazione o sentenza di divorzio

Estratto dell’atto di matrimonio

Modulistica Antiriciclaggio (modulo gianos solo intestatari)

Documenti reddituali:

Ultime tre buste paga (per lavoratori dipendenti) o cedolino della pensione (per pensionati)

Modello Cud se presente modello 730/Unico

Ultimo contratto di lavoro (solo se anzianità lavorativa inferiore a tre mesi)

Per i soggetti con anzianità presso lo stesso datore di lavoro uguale o inferiore a 7 mesi, ultimo contratto di lavoro dal quale si evinca la durata dell’eventuale periodo di prova

Ultimo modello CUD o 730

Ultimi due modelli unici (per lavoratori autonomi) e modello F24

Ultimo estratto conto corrente

Documenti relativi all’immobile:

Proposta d’acquisto o copia del contratto preliminare

Atto di provenienza (rogito venditore) e Planimetria catastale

Copia della domanda firmata dal proprietario, di rilascio del certificato di abitabilità/agibilità, già presentata allo sportello unico, riportante l’elenco di tutti gli allegati presentati;

Eventuale condono edilizio per immobili ante 1967 non avanzare richiesta della presente documentazione

Nulla osta all’intervento ed all’iscrizione ipotecaria, da parte dell’Ente concedente, per le operazioni di mutui con garanzia ipotecaria a fronte di immobili edificati in “Diritto di superficie”

Nel caso di ristrutturazione dovranno inoltre essere prodotti: copia conforme dell’eventuale provvedimento autorizzativo; copia della comunicazione di inizio lavori; computo metrico estimativo o preventivo di spesa.

Ci sono poi particolari prodotti per i giovani (leasing abitativo under 35). Per i giovani con età al di sotto dei 35 anni, che desiderano acquistare la prima casa accedendo all’offerta del leasing immobiliare abitativo, sono riservate agevolazioni fiscali ai fini delle imposte sui redditi delle persone fisiche. In particolare gli under 35 possono beneficiare di una detrazione pari al 19% delle spese sostenute per i canoni di leasing, nonché per i relativi oneri accessori (o commissioni per servizi accessori quali ad esempio invio di copie di documenti, variazione banca di appoggio) per un importo non superiore a 8mila euro annui e del prezzo di ‘riscatto’ a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a 20mila euro.

Per usufruire di tale vantaggio fiscale è necessario che chi ha stipulato il contratto di leasing abbia adibito l’immobile ad abitazione principale entro un anno dalla consegna e possedere i seguenti requisiti: reddito complessivo non superiore a 55mila euro e assenza di titolarità di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.

 

 

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Agevolazioni acquisto prima casa: valgono se ne compri un’altra, e vendi SUBITO la prima

La possibilità di utilizzare di nuovo l’agevolazione prima casa non può essere riconosciuta nel caso in cui il contribuente, che ha già fruito delle agevolazioni prima casa in sede di acquisto a titolo oneroso, proceda all’acquisto di un nuovo immobile a titolo gratuito. A meno che non ricorrano i presupposti per l’applicabilità della previsione del comma 4-bis della Nota II-bis), all’articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al TUR.

Cioè: se risulti già in possesso di un immobile acquistato a titolo oneroso usufruendo delle agevolazioni prima casa, in occasione della stipula di un atto di donazione di un’abitazione, potrai richiedere nuovamente le stesse agevolazioni per acquisto prima casa solo se t’impegni a vendere l’immobile pre-posseduto entro l’anno dal nuovo acquisto.

Questo il “succo” del discorso dell’Agenzia delle Entrare, che, come spesso succede, nella Circolare ripete all’infinito lo stesso concetto, interrompendolo con gli utili riferimenti normativi ma finendo per essere incomprensibile. Comunque, cerchiamo di capirci qualcosa: di seguito, i passaggi fondamentali della risoluzione n. 86/E del 4 luglio 2017.

I dettagli della Risoluzione delle Entrare

<L’applicazione dell’agevolazione in argomento per l’acquisto a titolo gratuito non preclude la possibilità di fruire, in caso di successivo acquisto a titolo oneroso di altra abitazione, dei benefici riservati alla prima casa, “per la diversità dei presupposti che legittimano l’acquisto del bene in regime agevolato”. Tali chiarimenti sono stati affermati dalla circolare n. 44 del 7 maggio 2001 e confermati con la circolare n. 18 del 29 maggio 2013.

In particolare, ai sensi della lettera c) della citata Nota II – bis), le agevolazioni prima casa spettano a condizione, tra l’altro, “che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni“.

Inoltre, la possibilità di reiterare il trattamento agevolativo prima casa non può essere riconosciuta, in linea generale, nel caso in cui il contribuente, che ha già fruito delle agevolazioni prima casa in sede di acquisto a titolo oneroso, proceda all’acquisto di un nuovo immobile a titolo gratuito: anche per fruire delle agevolazioni previste, ai fini delle imposte ipotecarie e catastali, dall’articolo 69 della legge n. 342 del 2000, devono sussistere le condizioni previste dalla Nota II bis), e, dunque, l’agevolazione risulta preclusa nel caso in cui il contribuente risulti già titolare di un diritto acquisito con le agevolazioni di cui all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR, ovvero sulla base delle altre disposizioni agevolative richiamate dalla lett. c) della predetta Nota, salvo che non ricorrano i presupposti per l’applicabilità della previsione recata dal comma 4 bis della Nota II bis.

Al riguardo, l’articolo 1, comma 55, della legge 28 dicembre 2015, n. 208 ha ampliato l’ambito applicativo delle agevolazioni per l’acquisto della prima casa. Il nuovo regime, in buona sostanza, consente al contribuente di fruire delle agevolazioni prima casa in relazione all’acquisto di un nuovo immobile anche se risulta già in possesso di un’altra abitazione acquistata con le agevolazioni, a condizione che si impegni ad alienare l’immobile pre-posseduto entro un anno dal nuovo acquisto agevolato>.

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Valore legale delle planimetrie allegate al contratto di vendita

Quale valore legale attribuire alle planimetrie allegate ai contratti di compravendita di immobili?

La questione è molto importante (ed interessante), in quanto la loro allegazioni unitamente alle modalità di citazione può essere dirimente rispetto a contrasti sull’oggetto della compravendita.

In una sentenza resa dalla Corte di Cassazione, la n. 26609, depositata in cancelleria il 21 dicembre 2016, si ribadisce con chiarezza quello che è il valore da attribuirsi alle planimetrie, riaffermando come le stesse debbano essere considerate.

Il caso. Un ente comunale acquistava da un costruttore un intero edificio, eccezion fatta per due unità immobiliari che il venditore si riservava e che poi successivamente cedeva ad altri.

Successivamente il Comune chiudeva una parte dei portici per realizzare unità immobiliari: i condòmini non ci stavano e rivendicano la natura condominiale dei portici chiedevano la riduzione in pristino dello stato dei luoghi: insomma le nuove unità immobiliari dovevano essere eliminate.

Il giudizio di primo grado li vedeva soccombere, ma la Corte di appello gli ha dato ragione: quel portico era condominiale senza alcun ombra di dubbio.

Tale, infatti, risultava dal contratto di cessione intercorsi tra il Comune ed il costruttore ed in particolare dalle planimetrie allegate al predetto contratto.

Da qui la conclusione della vertenza davanti ai giudici di piazza Cavour. Conclusione favorevole ai condòmini e contraria al Comune.

Si legge nella sentenza che “le piante planimetriche allegate ai contratti aventi ad oggetto immobili fanno parte integrante della dichiarazione di volontà, quando ad esse i contraenti si siano riferiti nel descrivere il bene, e costituiscono mezzo fondamentale per l’interpretazione del negozio, salvo, poi, al giudice di merito, in caso di non coincidenza tra la descrizione dell’immobile fatta in contratto e la sua rappresentazione grafica contenuta nelle dette planimetrie, il compito di risolvere la quaestio voluntatis della maggiore o minore corrispondenza di tali documenti all’intento negoziale ricavato dall’esame complessivo del contratto.

Nella specie la corte territoriale ha dato adeguatamente conto delle ragioni per le quali ha ritenuto – con accertamento di fatto sindacabile in sede di legittimità soltanto sotto i profili del rispetto dei criteri legali di interpretazione e del difetto di motivazione (cfr. Cass. 12594/13)” (Cass. 21 dicembre 2016 n. 26609).

In pratica aiutare la descrizione dello stato dei luoghi con l’allegazione di una planimetria è fatto possibile e che consente di dare a quell’elaborato valore dirimente nel caso di contrasti sulle cose oggetto di compravendita o comunque di elemento utile a valutare che cosa si sia inteso vendere nel caso di imprecisa o poco chiara descrizione letterale dello stato dei luoghi.

Nel caso risolto dalla Corte di Cassazione, che s’è limitata a confermare il giusto ragionamento contenuto nella sentenza di appello impugnata, non si ponevano dubbi sul fatto che il portico fosse condominiale, sia perché così espressamente nominato nel contratto e sia perché così chiaramente individuato anche graficamente nella planimetria allegato al medesimo documento.

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Chi deve pagare la TASI?

Una breve guida per individuare chi sia obbligato per legge a versare la tassa sui servizi indivisibili (TASI). 

Chi deve pagare la TASI? La risposta che la legge fornisce a questo quesito è che sono obbligati a versare la Tasi tutti i possessori o detentori a qualsiasi titolo di fabbricati abitativi o non abitativi (a qualunque uso siano adibiti) e di aree edificabili.

Fatta questa essenziale premessa, occorre subito aggiungere che sono esentati per legge e, quindi, non si deve pagare la TASI:

  • sull’abitazione principale del contribuente (quella nella quale si ha la residenza anagrafica e si dimora abitualmente a condizione che non sia di lusso, cioè non sia classificata nelle categorie catastali A/1, A/8 o A/9),
  • e sulle pertinenze dell’abitazione principale (l’esenzione si applica ad una pertinenza per ciascuno dei tipi previsti dalla classificazione catastale che distingue le pertinenze C/2, cioè le cantine, C/6, cioè i posti auto o box e C/7, cioè le tettoie).

Chi deve dunque pagare la TASI? Dopo aver chiarito in linea generale chi sia tenuto a versare la Tasi, analizziamo i casi che più frequentemente pongono problemi ai contribuenti:

  • se l’immobile è in comproprietà a più soggetti, ciascuno dei comproprietari deve pagare la sua quota di tassa (corrispondente alla quota di comproprietà), ma nei confronti del fisco tutti sono tenuti in solido (il fisco, cioè, se qualcuno non versa il dovuto può pretendere l’intera somma da ogni singolo comproprietario);
  • se l’immobile è concesso in locazione o dato in comodato e il locatario o il comodatario occupa l’immobile per più di sei mesi nell’arco di un anno solare, toccherà a lui versare al Comune una percentuale tra il 10% ed il 30% della Tasi complessivamente dovuta (l’esatta percentuale è fissata nel regolamento che ogni singolo comune è obbligato ad emanare), mentre al proprietario spetterà pagare la percentuale residua (cioè tra il 70% ed il 90% del totale dovuto); nei confronti del fisco l’obbligazione non è in questo caso solidale (quindi se uno dei due soggetti, proprietario e locatario, non dovesse pagare la percentuale che gli spetta il fisco non potrà pretenderla dall’altro soggetto);
  • se per l’occupante (cioè per il locatario o il comodatario) l’abitazione costituisce abitazione principale (se, cioè, è la sua dimora abituale in cui ha fissato la residenza anagrafica), egli è esente dal pagamento della percentuale di Tasi che gli spetterebbe di pagare (il proprietario, invece, sarà tenuto a pagare regolarmente la sua quota parte di Tasi).

Esistono altri casi di esenzione dalla Tasi?

La legge estende alla Tasi le stesse esenzioni previste in materia di Imu per cui anche in materia di Tasi viene equiparata all’abitazione principale e, quindi, è esente dal pagamento della Tasi:

  1. un immobile ad uso abitativo posseduto in Italia da cittadini italiani non residenti ed iscritti all’Anagrafe degli italiani residenti all’estero, se sono già pensionati nei paesi ove risiedono e se il possesso è a titolo di proprietà o usufrutto e l’immobile non sia locato o ceduto in comodato;
  2. la casa coniugale assegnata al coniuge separato o divorziato con il provvedimento che sancisce la separazione legale o l’annullamento o lo scioglimento o la cessazione degli effetti civili del matrimonio a condizione che egli vi dimori abitualmente e vi abbia la residenza anagrafica;
  3. gli immobili di proprietà delle cooperative a proprietà indivisa e che siano adibite ad abitazione principale dei soci assegnatari o abitate da studenti che siano soci assegnatari anche se non vi risiedono;
  4. gli immobili destinati ad alloggi sociali in base al decreto ministeriale del 22.4.2008;
  5. una unità immobiliare e relative pertinenze (se non concesse in affitto) possedute dal personale in servizio permanente delle forze armate, della polizia, del personale dei vigili del fuoco e del personale della carriera prefettizia (indipendentemente dalla dimora e dalla residenza);
  6. i Comuni possono anche considerare abitazione principale ed esentare dal pagamento della Tasi (indicandolo nel regolamento locale) l’abitazione, non locata, posseduta a titolo di proprietà o usufrutto da anziani o disabili che permanentemente siano ricoverati e trasferiscano la loro residenza in case di cura o istituti sanitari;
  7. i rifugi alpini non custoditi, i punti di appoggio e i bivacchi;
  8. i regolamenti comunali possono anche esentare dal pagamento della Tasi (occorre quindi analizzare il regolamento del comune dove è ubicato l’immobile per averne certezza): a) abitazioni con unico occupante; b) abitazioni utilizzate per usi stagionali o per altro uso limitato e discontinuo; c) abitazioni occupate da persone che risiedono all’estero per più di sei mesi; d) locali e aree scoperte adibiti ad uso stagionale o ad uso non continuativo ma ricorrente; e) fabbricati rurali ad uso abitativo.
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Condominio La Piazza?…

Nell’esclusivo contesto denominato Condominio La Piazza in Corso A. De Stefanis proponiamo in affitto cinque vani perfetti composti da ingresso in ampia zona living, angolo cottura, bagno, ripostiglio, camera matrimoniale e doppia loggia veramente fantastica con vano lavanderia, L’immobile è finemente arredato e dotato di ogni confort. Il riscaldamento è autonomo e le spese di amministrazione ammontano a 50 Euro mensili da aggiungere al canone di locazione.

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Ricordate il Bilocale a Marassi Alta con Giardino?

MARASSI ALTA – VIA C. EMERY

Proponiamo in affitto 4 vani in buone condizioni composti da ingresso, cucina abitabile, camera, bagno e ripostiglio. L’appartamento è dotato di un bel giardino con accesso indipendente. Le spese di amministrazione ammontano ad € 90 mensili comprensive di riscaldamento. Canone di affitto € 280 mensili.

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Appartamento di ampia metratura VENDUTO

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In Condominio in perfetto stato di manutenzione interna ed esterna proponiamo 6 vani di ampia metratura ad un piano alto con due terrazzini vivibili. L’appartamento è composto da ingresso, tre camere (due delle quali con doppia finestra), cucina, bagno e ripostiglio. L’immobile è in buono stato di manutenzione ed è molto luminoso.
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